{"id":716,"date":"2019-09-14T18:05:13","date_gmt":"2019-09-14T21:05:13","guid":{"rendered":"http:\/\/www.labcom.fau.usp.br\/?p=716"},"modified":"2019-09-14T18:07:31","modified_gmt":"2019-09-14T21:07:31","slug":"intervencao-urbana-e-as-atividades-de-comercio-e-servicos-o-caso-do-minhocao-em-sao-paulo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/?p=716","title":{"rendered":"Interven\u00e7\u00e3o Urbana e as atividades de com\u00e9rcio e servi\u00e7os: o caso do Minhoc\u00e3o em S\u00e3o Paulo"},"content":{"rendered":"

INTERVEN\u00c7\u00c3O URBANA E AS ATIVIDADES DE COM\u00c9RCIO E SERVI\u00c7OS: O CASO DO MINHOC\u00c3O EM S\u00c3O PAULO<\/strong><\/p>\n

Heliana Comin Vargas<\/p>\n

Palestra proferida no Semin\u00e1rio e Oficina internacional. \u201cProjetar Arquitetura, Construir Cidades. Conviv\u00eancias Urbanas : patrim\u00f4nio , comercio e habita\u00e7\u00e3o\u201d\u00a0 09 de setembro de 2019.<\/p>\n

Na FAU Mackenzie, S\u00e3o Paulo.<\/p>\n

 <\/p>\n

    \n
  1. O SENTIDO DAS INTERVEN\u00c7\u00d5ES<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    As interven\u00e7\u00f5es na cidade promovem mudan\u00e7as. Isto est\u00e1 no centro das discuss\u00f5es sobre produ\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o urbano.<\/p>\n

    Se forem a\u00e7\u00f5es cujos impactos promovam melhorias locais, resultar\u00e3o em valoriza\u00e7\u00e3o do solo urbano. Essa valoriza\u00e7\u00e3o, por sua vez, provoca um aumento do pre\u00e7o do solo, dos im\u00f3veis e dos alugu\u00e9is.<\/p>\n

    Consequentemente, a mais valia urbana gerada \u00e9 absorvida pelos propriet\u00e1rios que, ou vendem os im\u00f3veis ou aumentam os alugu\u00e9is. Para os inquilinos esse aumento significa expuls\u00e3o e substitui\u00e7\u00e3o por outros de renda maior, capazes de custear os novos valores. Fen\u00f4meno este conhecido como Gentrifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

    E isto vale n\u00e3o apenas para moradores. Vale tamb\u00e9m para os estabelecimentos comerciais.<\/p>\n

    Logicamente, o Minhoc\u00e3o, que tinha como objetivo expresso no discurso \u00a0a maior fluidez do tr\u00e2nsito, provocou, \u00e0 \u00e9poca: uma desvaloriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis no seu entorno imediato; \u00a0a apropria\u00e7\u00e3o por extratos sociais de rendas mais baixas no tocante aos alugu\u00e9is; \u00a0a degrada\u00e7\u00e3o e abandono de muitos edif\u00edcios; \u00a0e, mudan\u00e7as nas atividades de com\u00e9rcio e servi\u00e7os\u00a0 ali existentes. Portanto, alterou a din\u00e2mica urbana da \u00e1rea.<\/p>\n

    Assim, \u00e9 certo, \u00a0que toda a interven\u00e7\u00e3o provoca impactos. Muitas vezes positivos, outras vezes negativos, \u00a0dependendo do ponto de vista de quem se v\u00ea afetado.<\/p>\n

    Essa constata\u00e7\u00e3o nos leva \u00a0para um segundo aspecto da discuss\u00e3o.<\/p>\n

    2) QUAIS OS OBJETIVOS REAIS DAS INTERVEN\u00c7\u00d5ES?<\/strong><\/p>\n

    Para\u00a0 se promover uma interven\u00e7\u00e3o urbana deve-se ter clareza na defini\u00e7\u00e3o dos objetivos. Ou seja, o que se quer alcan\u00e7ar com a interven\u00e7\u00e3o. Pois, para cada objetivo existe uma estrat\u00e9gia Se n\u00e3o sabemos para onde ir qualquer caminho serve.<\/p>\n

    Vejamos, ent\u00e3o, o caso do Minhoc\u00e3o. Quais podem ser os objetivos envolvidos na sua transforma\u00e7\u00e3o em Parque ou na sua demoli\u00e7\u00e3o?<\/p>\n

      \n
    1. Melhorar as condi\u00e7\u00f5es dos indiv\u00edduos que residem nas laterais do Minhoc\u00e3o?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Como j\u00e1 mencionado, a interven\u00e7\u00e3o far\u00e1 com que os pre\u00e7os dos im\u00f3veis e respectivos alugu\u00e9is aumentem significativamente. Ganhar\u00e3o os propriet\u00e1rios? Quem s\u00e3o eles? Ser\u00e1 que os edif\u00edcios que ser\u00e3o valorizados ainda pertencem aos seus antigos propriet\u00e1rios, ou j\u00e1 est\u00e3o na m\u00e3o de grupos do setor imobili\u00e1rio? Vale aqui \u00a0uma bela pesquisa<\/span>.<\/p>\n

      Lembrando que os efeitos n\u00e3o se limitam \u00e0s edifica\u00e7\u00f5es lindeiras, todo o bairro vai ser valorizado.<\/p>\n

      Pergunta:<\/strong> A expuls\u00e3o dessa popula\u00e7\u00e3o n\u00e3o vai na contra m\u00e3o das pol\u00edticas p\u00fablicas que buscam fornecer habita\u00e7\u00e3o para popula\u00e7\u00e3o de baixa renda nas \u00e1reas centrais? Se este for o objetivo, ser\u00e1 que as estrat\u00e9gias n\u00e3o deveriam ser outras?<\/p>\n

        \n
      1. Criar espa\u00e7o para a atua\u00e7\u00e3o do capital imobili\u00e1rio numa regi\u00e3o de excelente infraestrutura, incentivando a constru\u00e7\u00e3o civil e gerando emprego<\/strong>? Quem vai lucrar com isso?<\/li>\n
      2. Embelezar a cidade<\/strong>, criando mais um espa\u00e7o de lazer permanente, de modo que uma certa parcela de moradores possa usufruir? Quem ser\u00e3o eles? Os moradores locais? Turistas? Moradores da cidade?<\/li>\n<\/ol>\n

        Quem de fato se utiliza do lazer no Minhoc\u00e3o quando fechado? De onde eles v\u00eam? \u00c8 significativo? \u00a0Vale tamb\u00e9m uma pesquisa<\/span><\/strong>.<\/p>\n

          \n
        1. Criar uma imagem positiva para a cidade, tipo city marketing<\/em><\/strong>, que ajude a marcar a gest\u00e3o atual e auxilie na sua reelei\u00e7\u00e3o?<\/li>\n
        2. Gerar trabalho para os escrit\u00f3rios de arquitetura<\/strong>?<\/li>\n
        3. Dificultar a vida dos usu\u00e1rios de autom\u00f3veis<\/strong>, para for\u00e7a-los a abandonar o carro, sem a contra partida de transporte coletivo minimamente satisfat\u00f3rio? Com certeza, atualmente esses s\u00e3o os maiores usu\u00e1rios do minhoc\u00e3o. Algu\u00e9m os entrevistou? Vale outra pesquisa<\/span><\/strong>. <\/span>As interven\u00e7\u00f5es na cidade devem ser pautadas pelo desejo da maioria dos cidad\u00e3os diretamente envolvidos. Quais s\u00e3o as alternativas para as mudan\u00e7as do tr\u00e1fego que hoje se utiliza do minhoc\u00e3o? Quais regi\u00f5es sofrer\u00e3o o impacto dessa mudan\u00e7a? A\u00e7\u00f5es sempre causam impactos que, na maioria das vezes, extrapolam a \u00e1rea de influ\u00eancia do entorno<\/li>\n<\/ol>\n

          \u00a0<\/strong><\/p>\n

          Podem ainda existir outros objetivos. Para cada um desses objetivos, as estrat\u00e9gias para atingi-los variam!<\/strong><\/p>\n

          3) QUAIS OS POSS\u00cdVEIS DESDOBRAMENTOS RELATIVAMENTE AO COM\u00c9RCIO E SERVI\u00c7OS?<\/strong><\/p>\n

          Como as atividades de com\u00e9rcio e servi\u00e7os varejistas se estabelecem na cidade a partir dos fluxos de consumidores, a varia\u00e7\u00e3o da densidade demogr\u00e1fica e do emprego e a renda dos consumidores s\u00e3o o que definem o tipo de com\u00e9rcio e servi\u00e7os oferecido.<\/p>\n

          Considerando, logicamente, que esses consumidores podem ser moradores ou trabalhadores.<\/p>\n

          Se moradores, geram com\u00e9rcio e servi\u00e7os de uso dom\u00e9stico e de car\u00e1ter \u00a0\u00a0mais cotidiano, como aqueles \u00a0voltados \u00e0 alimenta\u00e7\u00e3o. Se trabalhadores, incentivam, atualmente, a prolifera\u00e7\u00e3o de restaurantes, bares, e lanchonetes, como acontece na Avenida Paulista e \u00a0imedia\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

          Por outro lado, a exist\u00eancia de polos geradores de fluxo espec\u00edficos, como por exemplo, hospitais e universidades, definem a especificidade do com\u00e9rcio e servi\u00e7os no seu entorno. Ou seja, \u00e9 sempre a intensidade e a qualifica\u00e7\u00e3o do fluxo que responde pelo surgimento e dinamismo das atividades comerciais e de servi\u00e7os.<\/p>\n

          \u00c9 s\u00f3 olhar a Rua Maria Ant\u00f4nia em decorr\u00eancia da Unoversidade Mackenzie, com a prolifera\u00e7\u00e3o de bares e restaurantes, papelarias e, possivelmente, at\u00e9 meios de hospedagem. Ou mesmo, a Vila Madalena em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 Cidade Universit\u00e1ria quando da sua cria\u00e7\u00e3o. Os hospitais, por sua vez, tamb\u00e9m promovem o surgimento de com\u00e9rcio e servi\u00e7os afins. O entorno do Hospital S\u00e3o Paulo na Vila Clementino \u00e9 um n\u00edtido exemplo. At\u00e9 mesmo, \u00a0a\u00a0 Rua S\u00e3o Caetano, historicamente a rua dos alfaiates, teve como catalizador da sua especializa\u00e7\u00e3o, o Quartel.<\/p>\n

          Esses polos geradores de fluxo acabam funcionando como uma atividade motriz na forma\u00e7\u00e3o de \u00a0clusters terci\u00e1rios, \u00a0gerando uma especializa\u00e7\u00e3o. Portanto, s\u00e3o os usu\u00e1rios do local (fluxos) que definem as atividades de\u00a0 com\u00e9rcio e servi\u00e7os.<\/p>\n

          Assim se o fluxo se alterar (densidade e renda), v\u00e3o mudar as atividades de com\u00e9rcio ou servi\u00e7os.<\/p>\n

          No caso das laterais do Minhoc\u00e3o, o baixo poder de compra existente na \u00e1rea, seja de moradores ou trabalhadores, marca a presen\u00e7a de um com\u00e9rcio bastante desqualificado que ainda permanece, tendo em vista, provavelmente, o baixo custo dos alugu\u00e9is, ou o tipo de propriedade (idade do dono, herdeiros etc).<\/p>\n

          Assim, proliferam-se, hoje, \u00a0os estabelecimentos de venda de produtos de baixo valor, numa forma rudimentar de atua\u00e7\u00e3o varejista \u00a0como: bares, produtos diversificados de baixo valor, venda\/dep\u00f3sito de m\u00f3veis usados, sebo, material de constru\u00e7\u00e3o, borracharia, muitos se utilizando das cal\u00e7adas como mostru\u00e1rio. Ambulantes tamb\u00e9m exp\u00f5em seus produtos nas cal\u00e7adas. Sem contar os in\u00fameros estabelecimentos fechados.<\/p>\n

          Mudan\u00e7as na valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis a partir do Parque do Minhoc\u00e3o ou sua demoli\u00e7\u00e3o, implicar\u00e3o num processo de gentrifica\u00e7\u00e3o comercial, como o ocorrido no Largo da Batata ou aquele que ocorrer\u00e1 na Vila Leopoldina com a sa\u00edda do CEAGESP. \u00a0Processo esse inevit\u00e1vel, como j\u00e1 mencionado.<\/p>\n

          Poder\u00edamos definir Gentrifica\u00e7\u00e3o Comercial, como a substitui\u00e7\u00e3o de estabelecimentos comerciais e de servi\u00e7os por outros cujos produtos e servi\u00e7os comercializados t\u00eam um valor espec\u00edfico mais elevado em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 unidade de \u00e1rea bruta loc\u00e1vel, capaz de viabilizar o neg\u00f3cio. Lembrando que para o com\u00e9rcio e servi\u00e7os, a \u00e1rea bruta loc\u00e1vel, ou \u00e1rea de carpete, ou a dimens\u00e3o poss\u00edvel da vitrina, tamb\u00e9m s\u00e3o determinantes na composi\u00e7\u00e3o do valor do im\u00f3vel, para al\u00e9m da localiza\u00e7\u00e3o estrat\u00e9gica.<\/p>\n

          A partir do Parque do Minhoc\u00e3o, provavelmente, esses espa\u00e7os lindeiros ser\u00e3o ocupados por atividades relacionadas aos novos usos da \u00e1rea, mais focados nas atividades prazerosas, voltadas ao usufruto do lazer, os para uso dos funcion\u00e1rios dos escrit\u00f3rios! Esses verticalizados.<\/p>\n

          Embora seja muito agrad\u00e1vel ter vista para um parque, o que tamb\u00e9m valoriza os im\u00f3veis, compondo inclusive\u00a0 propaganda do setor imobili\u00e1rio, \u00a0estar ao lado pode n\u00e3o ser t\u00e3o agrad\u00e1vel assim. O\u00a0 barulho de vozerio \u00e9 altamente inc\u00f4modo, e a possibilidade de\u00a0 ocorr\u00eancia de eventos de lazer perturbadores, tamb\u00e9m \u00e9 altamente poss\u00edvel.<\/p>\n

          Para finalizar, coloco aqui mais uma dificuldade sobre as \u00a0mudan\u00e7as que devem ser observadas e que tem sido pouco estudada por ser contempor\u00e2nea, mas que merece a aten\u00e7\u00e3o dos futuros arquitetos e urbanistas.<\/p>\n

          Ser\u00e1 que no quesito com\u00e9rcio e servi\u00e7os<\/span> n\u00e3o estamos vivenciando uma altera\u00e7\u00e3o nos processos de localiza\u00e7\u00e3o e viabilidade dos estabelecimentos com o advento da era digital, com impacto significativo na produ\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o urbano? <\/strong><\/p>\n

          N\u00f3s estamos deixando de ir \u00e0s compras obrigat\u00f3rias! Elas chegam at\u00e9 n\u00f3s! O qu\u00ea, com certeza, provoca mudan\u00e7as nas prefer\u00eancias locacionais dos estabelecimentos comerciais, al\u00e9m de mudan\u00e7as nas estrat\u00e9gias de seus neg\u00f3cios. Vale o mesmo racioc\u00ednio para os servi\u00e7os.<\/p>\n

          Onde o comerciante ou prestador de servi\u00e7os\u00a0 est\u00e1 fisicamente ainda \u00e9 t\u00e3o relevante? Ou ser\u00e1 que acessar um distribuidor \u00a0virtualmente \u00e9 mais eficiente?<\/strong><\/p>\n

          Alguns exemplos para pensar!<\/p>\n

          Os sebos podem se manter em qualquer lugar e as livrarias desaparecer tendo em vista a facilidade oferecida pela estante virtual. O mesmo vale para os produtos usados seja pela OLX ou M\u00eddias Sociais. A ida aos\u00a0 restaurantes do cotidiano pode ser substitu\u00edda pelo Ifood, ou Rappi . E \u00a0mesmo as ruas especializadas que precisavam se aglomerar para garantir p\u00fablico para seus produtos de uso espor\u00e1dico e especializado, enfrentam a concorr\u00eancia do Mercado Livre, Amazon, AliBab\u00e1.<\/p>\n

          A localiza\u00e7\u00e3o privilegiada, mais valorizada na atra\u00e7\u00e3o dos consumidores pode n\u00e3o ter mais sentido para as compras obrigat\u00f3rias, pois os estabelecimentos n\u00e3o tem que estar junto ao fluxo de consumidores, \u00e9 a mercadoria que vai ao seu encontro. Qual ser\u00e1 o o novo conceito de centralidade?<\/strong><\/p>\n

          Na verdade restam como dependentes do fluxo, as compras por impulso ou por conveni\u00eancia.<\/strong><\/p>\n

          Mesmo as compras hed\u00f4nicas, buscadas e realizadas por prazer, independem de onde est\u00e3o e sim do qu\u00e3o prazeroso o ato de comprar de bens e servi\u00e7os vai se apresentar. Bares, restaurantes, shows, divertimento em geral, colocam \u00eanfase na atividade e tamb\u00e9m na qualidade do espa\u00e7o, para manter a sua atratividade, sendo que a localiza\u00e7\u00e3o nunca foi um quesito fundamental. Somos capazes de ir at\u00e9 a Vila Guilherme para apreciar a comida oferecida pelo Mocot\u00f3! O espa\u00e7o agrad\u00e1vel, por sua vez, pode fazer com que permane\u00e7amos, mais tempo e consumamos mais!<\/p>\n

          Isto tudo para dizer que a localiza\u00e7\u00e3o comercial n\u00e3o se define por decreto! Saber o que vai acontecer com o com\u00e9rcio e servi\u00e7os \u00e9 uma grande incerteza. Vai depender do publico que habitar\u00e1, trabalhar\u00e1 ou frequentar\u00e1 o local e, se as mudan\u00e7as pensadas ou o objetivo real e suas estrat\u00e9gias ter\u00e3o \u00a0\u00eaxito. O que tamb\u00e9m \u00e9 uma incerteza. Ainda mais acentuada pelas mudan\u00e7as que as tecnologias disruptivas v\u00eam causando.<\/p>\n

          E, como uma \u00faltima considera\u00e7\u00e3o, buscar se pautar em exemplos estrangeiros, sem mergulhar no entendimento dos processos, dos objetivos e das estrat\u00e9gias utilizadas, e se ater a um resultado superficialmente constatado, \u00e9 um equivoco, pois o contexto \u00e9 outro. N\u00e3o apenas o contexto econ\u00f4mico e s\u00f3cio cultural. A estrutura e o tecido urbano do entorno, tamb\u00e9m devem ser considerados. N\u00e3o estamos em Nova York! Estamos no Brasil! Nossas prioridades, de fato, s\u00e3o outras e muito mais urgentes.<\/p>\n

           <\/p>\n

           <\/p>\n

           <\/p>\n

           <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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