Por Heliana Comin Vargas<\/p>\n
Professora Titular da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP<\/p>\n
Tendo em vista que poucos s\u00e3o os especialistas que estudam o com\u00e9rcio e servi\u00e7os na sua rela\u00e7\u00e3o com a cidade, resolvemos indicar, brevemente, alguns dos principais equ\u00edvocos existentes que tem permeado a discuss\u00e3o do Plano Diretor da Cidade de S\u00e3o Paulo e de outras tantas interven\u00e7\u00f5es em nossas cidades.<\/p>\n
Assim, destacamos os principais mitos, que tem interferido negativamente no processo de planejamento e interven\u00e7\u00e3o urbanos relacionados \u00e0 atividade de com\u00e9rcio e servi\u00e7os varejistas, e que precisam ser quebrados.<\/p>\n
1.O com\u00e9rcio atrai fluxo!<\/strong><\/p>\n \u00c9 importante destacar que \u00e9 o fluxo que atrai o com\u00e9rcio. A atividade de com\u00e9rcio e servi\u00e7os vai atr\u00e1s de seus potenciais consumidores e, onde a intensidade do fluxo for significativa vai aparecer uma oferta. Isto \u00e9 v\u00e1lido para a maioria dos comerciantes, de lojistas a ambulantes. Posteriormente, algumas aglomera\u00e7\u00f5es de com\u00e9rcio, depois de estabelecidas e consolidadas pelos fluxos, como o Br\u00e1s, a Rua 25 de mar\u00e7o, por exemplo, e mesmo as ruas especializadas, podem se tornar atratoras de fluxo. Mas, sua origem foi decorr\u00eancia da exist\u00eancia de um fluxo anterior. Somente grandes estabelecimentos comerciais do tipo Shopping Centers s\u00e3o capazes de gerar fluxo por meio de estrat\u00e9gias negociais outras, inclusive imobili\u00e1rias.<\/p>\n A qualidade do fluxo, definido por intensidade de p\u00fablico versus renda, ter\u00e1 interfer\u00eancia no tipo de com\u00e9rcio que ser\u00e1 gerado espontaneamente. Ou seja, a intensidade do fluxo viabiliza determinados tipos de com\u00e9rcio e a renda os qualifica. A faixa et\u00e1ria tamb\u00e9m pode ser um agente de qualifica\u00e7\u00e3o do fluxo. \u00c9 esta qualifica\u00e7\u00e3o do fluxo que determina os tipos de com\u00e9rcio e servi\u00e7os para cada lugar na cidade, como os populares no centro da cidade e os de elite na rua Oscar Freire, por exemplo. Tamb\u00e9m \u00e9 este tipo de fluxo que cria, como no entorno da Avenida Paulista, servi\u00e7os de alimenta\u00e7\u00e3o variados com restaurantes e bares para alimentar um fluxo de empregados terci\u00e1rios durante o hor\u00e1rio de almo\u00e7o. Como estes, poder\u00edamos citar muitos outros exemplos. A din\u00e2mica da cidade e as atividades que v\u00e3o se instalando criam um efeito multiplicador que, de forma complexa, definem a especificidade e a vitalidade de cada \u00e1rea urbana. Interven\u00e7\u00f5es urbanas que n\u00e3o consideram estas especificidades incorrem no risco de interferir negativamente nesta din\u00e2mica.<\/p>\n Esse \u00e9 um outro grande equ\u00edvoco. Os servi\u00e7os t\u00eam uma caracter\u00edstica de serem realizados por pessoas exigindo um certo desempenho de quem os pratica, como por exemplo, um servi\u00e7o de cabelereiro ou um servi\u00e7o de restaurante. Estes podem estar localizados em lugares n\u00e3o t\u00e3o vis\u00edveis ou em andares superiores, pois o consumidor ir\u00e1 atr\u00e1s de quem faz bem este servi\u00e7o. \u00c9 a qualidade do prestador de servi\u00e7o que mant\u00e9m o seu fluxo como uma esp\u00e9cie de fideliza\u00e7\u00e3o. J\u00e1 o com\u00e9rcio vive da venda de produtos padronizados oferecidos pelo setor industrial podendo ser adquirido em v\u00e1rios locais (embora a qualidade do atendimento possa fazer alguma diferen\u00e7a). Por isso, o com\u00e9rcio precisa estar mais vis\u00edvel e no t\u00e9rreo (observem a dificuldade dos com\u00e9rcios de se manterem em sobrelojas). J\u00e1 os servi\u00e7os podem se verticalizar, como os consult\u00f3rios m\u00e9dicos por exemplo. Este equ\u00edvoco, a nosso ver, contribuiu para a deteriora\u00e7\u00e3o do centro da cidade de S\u00e3o Paulo quando foram criados os extensos e ininterruptos cal\u00e7ad\u00f5es na d\u00e9cada de 1970 (com tend\u00eancia de retorno na atualidade). O com\u00e9rcio do t\u00e9rreo mudou de p\u00fablico e se popularizou e os servi\u00e7os m\u00e9dicos e advocat\u00edcios, dentre outros, nos andares superiores, perderam seu p\u00fablico de maior renda e se esvaziaram, sendo substitu\u00eddos por atividades consideradas \u201cmenos nobres\u201d. A compreens\u00e3o destas diferen\u00e7as entre as diversas categorias de com\u00e9rcio e servi\u00e7os \u00e9 fundamental para se pensar as interven\u00e7\u00f5es urbanas na cidade, tema este considerado um tabu na forma\u00e7\u00e3o do arquiteto e urbanista.<\/p>\n Outro grande mito. A diversidade das atividades de com\u00e9rcio e servi\u00e7os responde, diferentemente, na sua rela\u00e7\u00e3o com a cidade, ou seja, tem demandas locacionais e arquitet\u00f4nicas tamb\u00e9m diversas. Esta diversidade inclui condicionantes que variam quanto ao tipo de fluxo (renda, meio de transporte, faixa et\u00e1ria); quando \u00e0 frequ\u00eancia da compra (di\u00e1ria, eventual, rara); quando ao tipo de compra (planejada, comparada, por impulso, conveni\u00eancia); quando ao tipo de produto (perec\u00edvel, dur\u00e1vel, grande ou pequeno); quanto \u00e0 motiva\u00e7\u00e3o do consumidor (compras obrigat\u00f3rias ou hed\u00f4nicas); quanto ao tipo de agente varejista (loja independente, franquia, grandes lojas, shopping centers etc.). Todas elas devendo ser pensadas de acordo com a cidade em que se inserem tendo em vista os fluxos existentes (intensidade e renda), a mobilidade urbana (meios de transportes e sistemas vi\u00e1rios); os usos e arquiteturas pr\u00e9-existentes (polos geradores de fluxo, e propriedade fundi\u00e1ria) e a gest\u00e3o urbana (qualifica\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o p\u00fablico, seguran\u00e7a e legisla\u00e7\u00e3o). Complexo n\u00e3o? Um simples o aspecto a mencionar \u00e9 que para alguns tipos de com\u00e9rcio, como as compras por impulso, a proximidade da vitrina com o pedestre \u00e9 fundamental (edifica\u00e7\u00f5es sem recuos). J\u00e1 para outros com\u00e9rcios e servi\u00e7os, a necessidade de estacionamento \u00e9 extremamente importante, como acontece na Avenida Rebou\u00e7as ou Pacaembu, por exemplo. Mesmo a determina\u00e7\u00e3o das \u00e1reas de influ\u00eancia de cada estabelecimento, segundo modelos cl\u00e1ssicos de defini\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m precisam ser relativizadas, considerando o comportamento dos cidad\u00e3os diante do tipo de cidade em que vivem. A (I)mobilidade urbana de nossas cidades tem promovido mudan\u00e7as na forma como seus moradores realizam suas compras de produtos de uso cotidiano, antes realizados nas proximidades da resid\u00eancia e hoje no percurso de volta para casa. Assim, uma avalia\u00e7\u00e3o cl\u00e1ssica de \u00e1rea de influ\u00eancia que considera o potencial de compra de uma \u00e1rea e aponta a oferta existente como deficit\u00e1ria, ao n\u00e3o levar em conta as especificidades locais de cada regi\u00e3o ou cidade, incorrer\u00e1 em equ\u00edvocos de an\u00e1lise. Outro equ\u00edvoco \u00e9 transformar esta diferen\u00e7a de potencial de compra n\u00e3o atendido em \u00e1rea bruta loc\u00e1vel (ABL). Nem sempre h\u00e1 uma rela\u00e7\u00e3o direta entre rentabilidade e \u00e1rea loc\u00e1vel, principalmente para o com\u00e9rcio independente, n\u00e3o planejado. Isto sem falar \u00e9 claro das compras online e da sua rela\u00e7\u00e3o com a loja f\u00edsica. (tema para discuss\u00f5es mais amplas).<\/p>\n <\/p>\n 5.O Com\u00e9rcio e os servi\u00e7os respondem por fachadas ativas<\/strong><\/p>\n E eu diria, desde que fiquem abertas ou iluminadas o tempo todo! A grande import\u00e2ncia das fachadas ativas refere-se \u00e0 seguran\u00e7a dos usu\u00e1rios das cidades. Mas, lembramos que \u00e9 a presen\u00e7a de pessoas que auxilia na seguran\u00e7a urbana (olhos para a cidade) e como j\u00e1 mencionado \u00e9 um fluxo que viabiliza o surgimento e a manuten\u00e7\u00e3o do com\u00e9rcio e servi\u00e7os. Considerando que o com\u00e9rcio, na sua maioria fecha \u00e0s 18 horas, (alguns \u00e0s 20 horas) a fachada ativa se encerra neste mesmo hor\u00e1rio, a menos que haja fluxo. Assim, mais do que fachadas comerciais no t\u00e9rreo que se cerram por volta das 18 horas, \u00e9 a sensa\u00e7\u00e3o de co-presen\u00e7a que cria a sensa\u00e7\u00e3o de seguran\u00e7a e intimida os transgressores da lei. Fachadas iluminadas contribuem para isso, (n\u00e3o exclusivamente comerciais e de servi\u00e7os) al\u00e9m de manter a divulga\u00e7\u00e3o de seus produtos por 24 horas. Se houver fluxo que o viabilize, o com\u00e9rcio e servi\u00e7os manter-se-\u00e3o ativos em per\u00edodos mais longos, tendo em vista que as restri\u00e7\u00f5es ao hor\u00e1rio de abertura dos estabelecimentos s\u00e3o, atualmente, mais flex\u00edveis. As tentativas de obrigatoriedade de instala\u00e7\u00e3o de com\u00e9rcio e servi\u00e7os no t\u00e9rreo como ocorrido em Curitiba, mostra claramente os limites da tentativa de se impor por decreto a localiza\u00e7\u00e3o do uso comercial e de servi\u00e7os. Fato an\u00e1logo tem acontecido com a tentativa de implanta\u00e7\u00e3o de ruas \u201c24 horas\u201d ou de \u201cpolos gastron\u00f4micos\u201d, a maioria \u201cpor decreto\u201d. Mesmo numa cidade como S\u00e3o Paulo, com uma vida 24 horas, as lojas do supermercado P\u00e3o de a\u00e7\u00facar restringiram recentemente seu hor\u00e1rio de abertura, antes 24 horas.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n 6.O percurso do transporte coletivo atrai o com\u00e9rcio e os servi\u00e7os<\/strong><\/p>\n O que atrai o com\u00e9rcio \u00e9 o fluxo gerado nos terminais e esta\u00e7\u00f5es do transporte coletivo mas n\u00e3o em todo o seu percurso, pois n\u00e3o h\u00e1 a circula\u00e7\u00e3o de pedestres no trajeto entre as paradas, seja de superf\u00edcie ou subterr\u00e2neo. A Atra\u00e7\u00e3o restringe-se \u00e0s suas paradas ou terminais, proporcionalmente ao n\u00famero de usu\u00e1rios (fluxo). Logicamente que esta\u00e7\u00f5es de metr\u00f4, interna ou externamente, s\u00e3o sempre pontos de interesse dos comerciantes e ambulantes tendo em vista o grande fluxo. O que n\u00e3o acontece necessariamente nos pontos de paradas dos \u00f4nibus, restando para os terminais, neste caso, a grande oportunidade, embora com as atividades sendo criadas, tamb\u00e9m, de acordo com a renda da popula\u00e7\u00e3o envolvida. (\u00c9 not\u00f3ria a presen\u00e7a de com\u00e9rcio de alimenta\u00e7\u00e3o como a\u00e7ougues, mercearias etc, junto \u00e0 terminais de \u00f4nibus). J\u00e1 o transporte motorizado individual, desde que haja a possibilidade de estacionamento na rua ou no lote, funciona como indutor do com\u00e9rcio no seu percurso, inclusive criando os strips centers<\/em> como acontece nos EUA, ou em \u00e1reas da cidade onde o fluxo de ve\u00edculos \u00e9 intenso. O fluxo de pedestres tamb\u00e9m tem esta habilidade, embora mais voltados \u00e0s compras por impulso cujos produtos comprados s\u00e3o facilmente transportadas. Ser\u00e1 o adensamento da \u00e1rea nas proximidades dos corredores que auxiliar\u00e1 o surgimento do com\u00e9rcio. No entanto, \u00e9 bom lembrar que a grande quantidade de oferta varejista, acima do potencial de compra da popula\u00e7\u00e3o, ir\u00e1 no sentido inverso dos efeitos esperados com a presen\u00e7a de fachadas ativas, pois muitas estar\u00e3o cerradas e vazias! O exemplo do Bairro de Moema n\u00e3o serve como refer\u00eancia para generaliza\u00e7\u00f5es, pois \u00e9 um local de alt\u00edssima densidade e renda, al\u00e9m de apresentar at\u00e9 o momento padr\u00f5es de mobilidade reduzidos. Lembrando que o com\u00e9rcio e servi\u00e7os est\u00e3o alojados nas antigas resid\u00eancias que permaneceram fora do interesse imobili\u00e1rio.<\/p>\n 7.As atividades de com\u00e9rcio e servi\u00e7os n\u00e3o causam inc\u00f4modo.<\/strong><\/p>\n Tendo em vista a enorme gama de atividades envolvida no setor terci\u00e1rio, algumas delas s\u00e3o consideradas inc\u00f4modas pela popula\u00e7\u00e3o, principalmente se pr\u00f3ximas ao uso residencial. Atividades como bares e restaurantes e atividades de lazer noturno embora mantenham o fluxo por mais tempo, prejudicam o sil\u00eancio almejado pelos moradores. Temos claros exemplos disto na cidade, onde destacamos a Vila Madalena e mesmo os balad\u00f5es e batid\u00f5es que acontecem por toda a cidade. A proximidade de grandes estabelecimentos como super e hipermercados tamb\u00e9m oferece uma perturba\u00e7\u00e3o noturna no seu processo de carga e descarga e no funcionamento ininterrupto de suas m\u00e1quinas de refrigera\u00e7\u00e3o, por exemplo. Isto conduz ao fato de que os usos comerciais no t\u00e9rreo de edif\u00edcios de apartamentos nem sempre s\u00e3o benvindos, principalmente para a classe de maior renda que tem mais possibilidades de escolha. O empres\u00e1rio Artacho Jurado j\u00e1 percebera este inconveniente quando come\u00e7ara a produzir apartamentos de luxo em Higien\u00f3polis na d\u00e9cada de 1950, pois havia produzido outros na \u00e1rea central com com\u00e9rcio no t\u00e9rreo, logicamente para outra classe de renda. Assim, no caso de Higien\u00f3polis criou algumas alternativas para a redu\u00e7\u00e3o do custo do condom\u00ednio como os sal\u00f5es de festa que eram alugados para eventos externos ao pr\u00e9dio. Mas o foco era o morador do edif\u00edcio e n\u00e3o a cidade.Morar em ruas que se caracterizam como corredores vi\u00e1rios tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 um desejo dos moradores, pois mesmo durante o per\u00edodo noturno, quando o fluxo \u00e9 menor h\u00e1 sempre o inc\u00f4modo dos \u00f4nibus e caminh\u00f5es circulando em meio a um momento de sil\u00eancio maior. Esta tamb\u00e9m \u00e9 a grande discuss\u00e3o que se estabelece para se evitar a cria\u00e7\u00e3o de corredores (ainda que de autom\u00f3veis) em \u00e1reas exclusivamente resid\u00eancias como as antigas Z1 da Lei te 1972, ou as ZERs na legisla\u00e7\u00e3o atual.<\/p>\n Isto posto, diante dos mitos existentes sobre a tem\u00e1tica com\u00e9rcio e cidade, devido fundamentalmente pela car\u00eancia de estudos nesta \u00e1rea do conhecimento, fizeram-se aqui necess\u00e1rios estes breves coment\u00e1rios apenas para atentar para o fato de que as interven\u00e7\u00f5es na cidade devem ser mais cuidadosa e competentemente pensadas.<\/p>\n Para saber mais sobre este tema ver:<\/p>\n VARGAS, Heliana Comin. Espa\u00e7o Terci\u00e1rio. O lugar a Arquitetura e a Imagem do Com\u00e9rcio. S\u00e3o Paulo: SENAC, 2001.<\/p>\n VARGAS, Heliana Comin. Com\u00e9rcio: Localiza\u00e7\u00e3o estrat\u00e9gica ou estrat\u00e9gia na localiza\u00e7\u00e3o. Tese de doutorado. S\u00e3o Paulo: FAUUSP, 1992.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Por Heliana Comin Vargas Professora Titular da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP Tendo em vista que poucos s\u00e3o os especialistas que estudam o com\u00e9rcio e servi\u00e7os na sua rela\u00e7\u00e3o com a cidade, resolvemos indicar, brevemente, alguns dos principais equ\u00edvocos existentes que tem permeado a discuss\u00e3o do Plano Diretor da Cidade de S\u00e3o Paulo […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/577"}],"collection":[{"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=577"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/577\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":579,"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/577\/revisions\/579"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=577"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=577"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/labcom.fau.usp.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=577"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
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